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这一轮的宽松中，长沙的楼市新政最引人关注。“存量房出租后不纳入家庭住房套数，但租赁年限不低于10年”，盘活存量、激活市场，又满足新市民租赁需求和业主改善需求。

深圳2020年的“715”新政之前，深圳代表团就有去长沙参观学习。

深圳这一轮会不会抄，又如何抄“模范生”长沙的作业呢，如何同时实现租赁、买卖“一石二鸟”的效果？

 类住宅化的深圳商务公寓

上周深圳商务公寓“商电改民电”新政值得我们关注。

1、商务公寓(含其他商业类住宅)做住宅居住的，申请后30天内实行商电改民电。

2、商业用房改建为租赁住房的，取得认定条件后执行商电改民电。

目前，深圳居民用电按阶梯电价收费，价格在0.65-0.95元/度区间，而普通工商业用电则按时段收费，价格在0.29-1.35元/度上下。转为居民用电计费后，商务公寓的电费大约可以便宜0.3元/度。

此外，去年年初深圳的商务公寓还被被官宣可通管道燃气。

2021年2月23日，深圳住建局发文:

1、新建住宅以及商务公寓、宿舍项目等应当配套建设燃气管道及设施。

2、已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足有关技术规范要求。

深圳商务公寓在一步步释放“利好”，就居住功能而言，商务公寓与住宅被抹平了区别，下一步可能要从水费着手了。

2020年，深圳停批商务公寓。规自局和住建局联合发文：深圳在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

  截止到2021年底，深圳商务公寓库存约167万㎡。不过深圳目前依旧有一批已批未建或在建的商务公寓。待已批建成之后，深圳该类性质房产将完全进入存量时代。

深圳近期就有新的商务公寓项目有新进展：

5月9日，深圳市前海管理局变更T201-0074宗地项目建设用地规划许可证，其中，商务公寓建筑面积由13万平变52.5万平，变为原来的4倍，办公建面缩小约一半，酒店建面减少了约24%。

  位于南油的恒裕旧改综合体（原恒裕福华工业区）——柏悦湾，也规划建设了36-77平的小户型公寓。

  公寓有总价低、购买门槛低，不限购等优势，但本身也有交易税费高，首付需5成，水电费高（“商电改民电”新政之前），一般不带学位（罗湖、南山、福田等已允许商务公寓业主申请学位，但积分与住宅有差别）等劣势。

因此，被中介们吆喝着“绝版公寓”的产品，买家们还是会由犹豫三分。商务公寓在税费、落户、贷款年限、教育等方面与住宅存在很大差别，被称为“天坑”。

2021年，深圳商务公寓成交量约77万㎡，成交过万套，深圳商务公寓的去化周期已达到167个月。

  据深圳房地产信息网显示，2022年5月16日，深圳商业类商品房库存33426套，同期，住宅产品为25475套，公寓市场处于饱和状态。

“去库存”会不会学习“封闭租赁”？

“商电改民电”政策无疑有利于商务公寓去库存。至于商务公寓回归到解决居住问题，长沙“封闭租赁”的做法对深圳有参考性。

而回顾过往，深圳也做过类似政策探索。

2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

但是到了第二年，2019年12月，深圳市住建局就取消了商务公寓“只租不售”。官方给出的解释是深圳因该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度。

推进租赁市场，深圳还在金融方面做过探索，建行曾推出“按居贷”，宣布租房可贷100万，最长期限10年！

2017年11月3日，建设银行深圳分行携手万科、碧桂园等11家房地产企业联手发展深圳长租房市场，并推出个人租房租赁贷款“按居贷”，首个签约建行“按居贷”的客户，102平月租7400元，租3年。

当时建信住房(深圳)还宣布向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。首批推出的包括“C C B建融家园”在内的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房地产企业开发的6个优质住宅小区，大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群。

不过当时试行的是住宅小区。随着深圳商务公寓居住方面利好政策释放，这部分会不会成为解决新市民租赁需求的主力呢？

值得注意的是次轮长沙楼市新政中，存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。

目前试点的企业邮有长房集团、长沙建发集团，通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，承租人和出租人的权益能得到有效保障。

深圳业主的商务公寓未来会不会打包由相关专业公司代运营，封闭一定期限租赁？

不过市场上也存在一直被诟病开发商售后返租方式。

不过最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。

“返租销售，可以助开发商迅速回笼资金，但实际上是把相应的风险转嫁给购房者，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金。”周争锋律师表示。

深圳也需要长沙的长房集团、长沙建发集团等这种有公信力的第三方企业。

深圳商务公寓会有更多利好释放吗？

附政策文件：

刚刚（8月7日），备受关注的“深房理”案件调查处理工作取得阶段性进展。

据深圳发布消息，经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。

共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。

目前，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，已有5人涉嫌违法犯罪被采取刑事强制措施，其中2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

现已查明“深房理”案件中有119人参与房产代持或众筹，按照规定，对上述人员3年内停止其在我市购买商品住房、租购公共住房及公积金贷款的资格。

44名中介为违规炒房提供便利被纳入“黑名单”。

目前，案件正在进一步调查处理中。

另外，深圳金融监管部门已率先开展专项整治信贷资金违规流入房地产领域问题，严查信贷资金违规流入房地产领域。

据深圳金融监管部门获悉，经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

对排查中发现的信贷资金违规流入房地产领域问题，已督促银行认真落实整改，限期收回问题贷款；对存在违规行为的银行和责任人员，已依法启动行政处罚程序。

七部门联合查处“深房理”案件

2021年4月初，网民公开举报“深房理”违法违规炒房，引发社会广泛关注。市住房和建设局、市公安局、市市场监督管理局、市地方金融监管局、市互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局等七部门立即成立联合调查处理工作组，迅速对举报反映的“深房理”问题全面调查，严肃处理。

“深房理”在新浪微博上认证为“房产专家”，其微博账号关注量达146万人，会员逾3000人。“深房理”公开宣扬“上班无用论”“人人皆可买房，直到财务自由”等吸引吸纳会员，向会员承诺房产升值收益，重点炒作我市部分热点楼盘。

“深房理”违背公序良俗，教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资金互助的名义，向不特定对象募集资金，并承诺保底，涉嫌非法集资。

此外，还存在涉嫌骗取信贷资金、虚假广告宣传等多项违法违规行为。

已有5人涉嫌违法犯罪被采取刑事强制措施

深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查，已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。对于已查实的问题贷款，深圳银保监局已责成相关银行提前收回。

对于涉嫌违规的银行和责任人员，已依法启动行政处罚程序。通过定期滚动排查和监督检查，进一步压实银行涉房贷款实质审查责任，严防信贷资金违规流入房地产领域。市地方金融监管局对小贷行业、融担行业开展了涉房贷款、担保业务排查，下发监管通知，要求小贷、融担公司加强业务审核，依法合规经营。

重点约谈了14家小贷、融担公司，对6家公司开展了现场检查，并对6家公司下发了监管函，要求其暂停涉房等违规业务，按期整改。对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人。

案件正在进一步侦办中。市地方金融监管局联合深圳银保监局、人民银行深圳市中心支行、市住房和建设局等部门就“深房理”涉嫌非法集资开展现场调查，后续将依法依规推进处置和处罚工作。

据市市场监管局介绍，“深房理”在新浪微博和微信公众号等，发布虚假广告、虚构买房案例，以不实宣传吸引会员，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，严重违背中央“房住不炒”精神 ，且造成极其严重的社会影响，该局依法对其处以200万元罚款的顶格处罚，目前该项行政处罚已执行完毕。深圳市税务局介绍，目前已对“深房理”立案检查，经查存在隐瞒收入涉嫌偷逃税款问题。

税务稽查部门致力于维护市场经济秩序，优化营商环境，将依法依规严厉查处“深房理”偷逃税款的违法行为。

44名中介为违规炒房提供便利被纳入“黑名单”

市住房和建设局介绍，现已查明“深房理”案件中有119人参与房产代持或众筹，按照规定，对上述人员3年内停止其在我市购买商品住房、租购公共住房及公积金贷款的资格。

“深房理”会员中有44人为我市持牌房地产中介人员，市住房和建设局已采取停止网签权限、纳入行业黑名单等措施。金融监管部门已梳理出协助违规套取信贷资金的中介机构和人员名单，将其列入银行限制合作名单。

同时，加强联合惩戒，将企业和个人提供虚假申贷资料、违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统或失信联合惩戒机制。

“深房理”案件联合调查工作组表示，目前，调查处理工作仍在进行中。深圳市将始终坚持“房住不炒”定位，坚决打击各类投机炒房行为，不断优化房地产市场调控措施，着力解决好大城市住房突出问题,并以“深房理”查处为契机，不断完善相关监管细则，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展，维护市民群众合法权益。

“深房理”案件联合调查工作组提醒市民，要自觉遵守法律法规，提高风险防范意识，对参与众筹买房、代持买房等风险保持足够警惕，应清楚 “保本高收益”就是金融诈骗，市民群众应始终保持理性，警惕和防范房地产领域非法集资活动，保护个人财产免受侵害。

深圳严查信贷资金违规流入房地产领域

截至目前，发现21.55亿经营贷违规流入房地产

据深圳发布消息，记者从深圳金融监管部门获悉，针对信贷资金违规流入房地产领域问题，深圳金融监管部门迅速反应，在全国率先开展专项整治，经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

对排查中发现的信贷资金违规流入房地产领域问题，已督促银行认真落实整改，限期收回问题贷款；对存在违规行为的银行和责任人员，已依法启动行政处罚程序。

在深圳市委市政府的领导下，深圳金融监管部门始终坚持“房住不炒”定位，坚决贯彻落实国家房地产调控政策和银保监会工作要求，持续强化房地产信贷监管和经营贷规范整治，严防信贷资金违规流入房地产领域。

2020年4月，针对我市经营贷舆情，深圳金融监管部门第一时间牵头成立工作组，在全国率先开展专项整治，出台六方面17条监管要求，紧急部署辖内银行开展经营贷业务排查。2020年4月底，针对紧急排查发现的问题，责令银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规流入房地产领域贷款。

深圳金融监管部门始终保持房地产信贷严监管的高压态势。先后发布《关于进一步加强房地产相关贷款管理的通知》《关于督促银行机构严格落实监管要求加强房地产贷款风险管理的通知》等文件。

在非现场监测方面，建立涉房信贷季度滚动排查机制。在现场检查方面，将房地产信贷政策执行情况和信贷资金流向作为现场检查的必查重点，不断强化对借款主体资质、经营背景以及贷款流向的督导检查，做实投诉举报核查，及时通报违规案例。

在行政处罚方面，继2020年和今年初就涉房贷款违规问题对相关机构和责任人实施行政处罚后，近期再次发布行政处罚信息，对相关机构和责任人合计处罚1224.51万元，其中大部分为涉及房地产信贷领域的违法违规行为。

今年3月下旬，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行等三部委联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》后，深圳金融监管部门联合市住房建设局，立即部署辖内银行开展专项排查，派出检查组对部分银行进行现场核查，并将媒体曝光的“深房理”违规线索纳入其中。

经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。核查还发现，一些银行存在贷前资料审核把关不严、资金流向监控不到位问题；部分借款人存在虚构经营背景，套取经营性贷款并挪用于购房的行为；另有部分中介机构和个人存在提供过桥资金、协助编造虚假资料、规避资金流向监控等行为，手法隐蔽且不断翻新，给核查工作造成一定困难。

据悉，针对排查中发现的信贷资金违规流入房地产领域问题，深圳金融监管部门已督促银行认真落实整改，限期收回问题贷款，建立问题台账，逐项对账销号，举一反三，堵塞信贷管理漏洞，确保经营用途贷款真正用于支持实体经济。对存在违规行为的银行和责任人员，已依法启动行政处罚程序。

对查实的提供虚假资料的借款人，以及协助违规套取经营用途贷款的中介机构，将会同相关部门予以通报，列入银行禁止合作黑名单，或纳入失信联合惩戒机制和征信系统予以惩戒。

深圳金融监管部门表示，下一步，将继续坚决贯彻党中央、国务院有关决策部署和三部委工作要求，持续保持强监管严问责的高压态势不放松，抓实抓细滚动排查和问题整改，严肃查处违法违规行为，坚决防止信贷资金违规流入房地产领域。

同时，积极配合相关部门严厉打击不法组织和中介机构，警戒失信个人，净化市场环境，全力保障深圳房地产市场平稳健康发展。

深圳金融监管部门提醒广大金融消费者，要警惕炒房组织和不良中介的误导，通过正规渠道合法诚信申请贷款，严格按照合同用途使用贷款，避免留下不良记录或遭受不必要的经济损失。

来源：深圳发布

知道会亏，但没想到亏这么多。

4年前，“想着深圳涨完就该到周边了”，深圳投资客杨光一头扎进惠州楼市，“那两年深圳到惠州买房的人挤爆售楼处，我还以为捡到便宜，开心了很久。”

今天，杨光这套房子的市场价比当初买入的价格还低。掐指一算，亏了一辆特斯拉，还是顶配进口Model 3那种。

从一年卖掉15万套新房，到开发商为促销无息垫首付，惠州楼市经历了什么？来看《时代周报》的报道。

深圳地铁14号线的每一步推进，都成为惠州房产营销人士口中的重大利好。

7月19日上午，深圳坪山坑梓街道，一群建筑工人正热火朝天工作，为地铁14号线沙田站的通车做准备。从2018年开工至今，该线路已实现主体结构封顶，计划于明年投入运营。

这条线路预留延伸至惠州的条件，被称为“深惠线”。

地铁未响，黄金已万两。规划、开工、封顶，14号线的每一步推进，都成为惠州房产营销人士口中的重大利好。过去多年，“深惠都市圈”、“深圳扩容”等说辞高频出现，炒房客纷至沓来，抄底惠州。

乐有家研究中心数据显示，2021年上半年，惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%，超过深莞之和，居粤港澳大湾区城市群之首。

深圳投资客杨光（化名），便是炒房大军的一员。

2017年，他以总价约142万元、单价1.5万/㎡的价格买入碧桂园惠州某楼盘。彼时，他选择了“上车”门槛最低的户型，即97㎡3房，精装交付。

“我经历过2015年深圳楼市的涨价潮，想着深圳涨完就该到周边了。那两年深圳到惠州买房的人挤爆售楼处，我还以为捡到便宜，开心了很久。”

7月17日，杨光告诉时代周报记者，近年来他所购房源价格不升反降，房子已挂牌半年多，基本上没有问价的，至今仍未出售。疫情后市场租房需求也急降，目前该房源仍是空置状态。

若此时以市场价116万元售出，除去还银行的欠款94万元（贷款约100万，等额本息还款4年后，剩余本金约94万元），杨光到手的金额约为22万元。算上已经投入的70万元（首付42.6万元+月供27.36万元），这套房让杨光账面浮亏48万元。

▲深惠交界处｜图源：时代周报记者摄

开发商花式促销

“沪港深集体杀入，上海炒房客一次购12套房”、“香港买家现场刷卡买走15套房”，2017-2019年是惠州楼市的高光时刻，北上投资客扫货的相关新闻频现报端。

据中原研究中心的数据，2018年，惠州新房成交量约15.3万套，平均每天出货约418套；2019年，惠州卖出约14.8万套新房，平均每天卖出约405套。

火热的市场、临深的优势以及相对较低的价格，让惠州市场成为房企必争之地。

据时代周报记者不完全统计，百强房企中已有超70家布局惠州。除方直、鑫月、德威等本土房企外，惠州还吸引了龙光、万科、保利、碧桂园等外地品牌房企进驻。

百强房企逐鹿惠州，掀起供货大潮，将惠州新房供应量推至历史高点。

惠州中原战略研究中心的数据显示，截至2021年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万㎡，同比上升8%，平均去化周期为14个月，去化周期连续7个月上升。

上半年，惠州楼市供求比为1.08，供过于求。

“惠阳区、大亚湾、惠东县及龙门县由于本身区域库存积压问题，上半年区域到访客户量的减少，对去化周期进一步施压，区域去化周期相对较长，在15-34个月不等。”惠州中原战略研究中心指出。

随着泡沫逐渐破裂，巨大的去化压力面前，惠州开发商不再惜售，开始以价换量，甚至出现零首付、首付贷等违规行为。

7月17日，某品牌房企大亚湾楼盘营销负责人蒋杰（化名）对时代周报记者表示，过去3年惠州已消化大量投资客户，该购房的都已经购房了。上半年，看房的人数明显减少，各大开发商抢客户异常激烈。由于前几年在惠州拿的地至今仍有大量库存，没有再拿地的需求，不少房企解散了投拓团队，或者合并到其它区域。

蒋杰透露，目前有大亚湾开发商私下帮客户垫付首付，若客户看中房源可先付10%首付款，剩下首付款由开发商垫付，有开发商为卖房选择无息垫付。此外，还有楼盘推出“零首付”、“首付一万元”等活动，承诺前期有酒店包租、定期返租。

“买大亚湾的客户有一半来自深圳，今年我们楼盘也主要以扩展深圳刚需购房者为主，销售说辞有所改变，过去只讲投资价值，现在更多讲居住价值，讲双城通勤的便利性和可能性，希望能吸引更多客户。”

蒋杰表示，深圳楼市调控升级，想买入深圳房源但没有房票或资金不够的买家会考虑惠州。为此，他们给予深圳中介高佣，楼盘成交佣金普遍超过4%。

上半年，惠州过半房源被深圳买家买走。

乐有家研究中心的数据显示，2021年上半年，惠州购房者居住地占比中，深圳客户占比52.5%，惠州本地客户占比仅为23.1%，东莞客户占比18%。

二手房有价无市

长期以来，惠州新房库存积压，新房选择性多，二手房市场成交冷淡。2017年，惠州出台限售政策，购房者需在购房后3年才可转让房产。此举提高购房者持有成本，降低二手房流动性，让二手房市场进入横盘期。

截至7月18日，惠州贝壳网上共有超6万套在售二手房，投资客最青睐的大亚湾共有超2.5万套在售二手房。海量二手房待售加剧市场竞争，部分业主选择原价出售或亏本出售，部分房源在售时间超过一年。

在不少“深圳买房群”中，提起惠州海景房，多数人的共识是“海景有毒”。

一名购房者称，自己于2015年入手惠东海景房，80㎡的房源总价100万元，目前想原价出售都没人要。

另一名购房者对此深感认同，表示自己于2017年在惠州买了联排别墅，总价280万元、首付90万元，四年利息付了40多万元。该房源按当前市场价只能卖210万元，不光首付亏完，利息也亏光，还不一定有人接盘。

7月18日，多名惠州房产从业人士对时代周报记者表示，二手房成交量是衡量一个城市能否投资的重要标准。

若一个城市新房过多，购房者可选择性多，便不会考虑二手房源。新房不断开盘会制造价格走高的错觉，当购房者买入之后到二手市场上交易，将面临无人购买的尴尬情况，届时业主只能降低售价或延长售卖周期。目前，惠州二手房市场处于“有价无市”阶段。

对二手业主而言，比在售房源增加更利空的消息是房贷收紧。

4月以来，惠州多家银行提高房贷利率，部分银行停止二手房按揭。这意味着，购房者需要付出更高的成本，若银行不予放款，则需全款交易。

7月18日，一名惠州江北的商业银行个贷经理对时代周报记者表示，目前该银行不接二手房单，新房需要看具体楼盘，符合准入原则的楼盘才能申请房贷。房贷申请周期较长，新房周期一般是三个月到半年，其它银行的二手房周期都在半年以上，部分银行由于额度用尽，已停止二手房进件。

此外，惠州房贷利率亦高于周边城市，该行首套房利率为6.2%，二套房利率为6.45%。

同日，一名惠州惠城的商业银行个贷经理告诉时代周报记者，目前该行可以做二手房按揭贷款，但额度吃紧，需要看房子是否符合准入条件及审核购房者征信情况、流水、收入证明等，房贷利率根据房产条件和购房者资质定。若购房者曾出现征信预期、流水不符要求等情况，均不予批贷。

房贷利率上浮以及部分银行停贷的消息，让惠州二手房更为冷清。

据惠州中原战略研究中心的数据，上半年，惠州二手房月均成交量1292套，二手房过户量环比下降6.28%。4月，房地产信贷收紧，惠州二手房成交量环比出现下滑。

—-来源：时代周报

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，针对楼市价格上扬，深圳正展开一场全面、细致的长线围堵。

新房加推涨价受限、借装修抬价遭遇“天花板”，深圳日前对新房市场价格做出进一步规范。在此之前，深圳于今年2月出台了二手房成交参考价机制，二手房不仅以网签价格为基础，还要参考周边一手住房价格。考虑到一、二手房限价联动，新房价格可能会对二手房价格也产生间接影响，深圳此次政策被认为是调控中一个具有深远影响的重要举措。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“调控政策开始从碎片化走向全面整体决策，调控越来越成熟，深圳版长效机制逐步成型。二手房参考价与新房限价联动，不太会出现大面积的一、二手房价格倒挂。”

乐有家研究中心数据显示，5月第三周，深圳一手住宅网签量连涨2周，整体二手住宅挂牌价首次下调。

新房限价进一步收紧

深圳此次政策可谓相当细致，并具有很强的可操作性。

财联社记者从深圳市住房和建设局（下称“深圳市住建局”）处获悉，近日深圳市住建局下发《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》（以下简称《通知》），同地段、同类型新房（包括公寓）加推，原则上不得涨价。另外，此前开发商为绕开限价而将预售转为现售、捆绑高价精装修合同等漏洞，此次新政中也被彻底封堵，进一步遏制了房价快速上涨的可能。

《通知》显示，深圳市住建局进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。

按相关要求，深圳市住建局对区局初审意见及研究中心的价格建议报告进行审核，确定项目指导价格，项目指导价格包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分。毛坯交楼的项目，区局按照毛坯价审批；精装交楼的项目，由区局根据装修清单核定装修价格，不得超过最高装修价。 特别是对于社会关注度高的项目，指导价格由市住建局房地产调控领导小组会议审定。

更多的细节，在通知的一份《价格指导规则及流程》附件中，做出相当详尽的规定。记者从可靠信源处获取了这份附件的内容，该《价格指导规则及流程》显示：“按照我市房地产调控政策相关规定，我市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。”

具体针对四种类型的项目，首先对分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。若申请价格备案时间间隔超过一年，可按照定价指导流程重新申请备案价格审批，但应优先参考前期项目的网签价格。

其次，对商务公寓项目价格指导规则与住宅相同，但对于周边无参考楼盘的商务公寓项目，可综合考虑项目品质与特点，采用所在区域新建商品住宅与商务公寓的销售价格进行折算处理，原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。

记者了解到，深圳自2016年所开始的上一轮限价，现售房是不受限价限制的，一些开发商为了突破限价，由此转为现售。此次新政对于预售转现售的项目，原则上备案价格同样不得向上调整，如项目在“深八条”出台（2016年10月6日）之前已预售，则项目转为现售后可以视市场情况适度调整一次，但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。

最后，对于零星销售的尾盘项目，原则上由各区（新区）住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。

深圳的限价新政还首次将精装修的价格，具体到了个位数。“为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，对我市新房市场的价格水平造成影响，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。”文件中称。

《价格指导规则及流程》，还对精装修价格的梯度区间做出了明确规定：项目毛坯均价在6万元/平方米（含6万元）的，最高精装修价格为3000元/平方米，6万-8万元/平方米（含8万元）的精装修价格为4000元/平方米，8万-10万元/平方米（含10万元）的精装修为5000元/平方米，超过10万元/平方米的最高精装修价格为6000元/平方米。

由于精装修限价最高也不能超过6000元/平方米，这使得开发商通过绑定高价精装修合同，以绕开限价的办法彻底失效。

房企迎接薄利时代

“此次限价政策不仅更严格，也更细密了。上一轮限价主要限制均价，导致2016年至2018年深圳房价出现下探。今年，不仅通过‘双竞双限’出让模式，在土地端限制未来拿出来出售的房子价格，而且还通过同地段、同类型的比价限制，控制房价指数。另外，这次还补上了针对现售房、精装修的政策漏洞。”李宇嘉对记者称。

据乐有家门店数据监控显示，5月第3周，深圳全市二手住宅挂牌价首次下跌，下降幅为0.09%，大部分片区二手住宅挂牌价呈现较为稳定。其中两周内有价格变动的房源为1832多套，占比7%。价格变动的房源中，有57%房源为下调报价，比上上周（5月第1周）又下跌了1%。

目前深圳新房销售市场还处于持续火爆状态。

即将开盘的五个楼盘，不仅5盘只能选1盘进行诚意登记，登记成功后还不能撤销。积分规则的再次升级，夫妻社保、个税设置了最高年份限制，封顶最高20年，让所谓的“社保巨子”难有捡漏空间。

不过，相比销售端的火爆，随着此次限价新政的加码，开发商在深圳的利润空间将进一步被压缩。

今年5月13日深圳首次集中供地的地块中，龙光以45.07%溢价率拿下的光明地块，楼面价36757元/平方米，建成后商品房销售均价不得高于 48900元/平方米（不含室内装修），除去建安等各项成本，利润空间预计仅12143元/平方米。佳兆业夺得的尖岗山地块，69967元/平方米的楼面价，距离83265元/平方米的销售限价，只有16%的上升空间。

一名TOP10房企的中层管理人员对记者称，“深圳今年集中供地的几块地，不算建安各项成本，楼面价和限价之间仅剩很小的空间，很有可能赔本赚吆喝。再加码分期开发不让涨价，开发商以后想在深圳赚钱只能凭各自本事。”

低利润之下，开发商不得不加快周转，因而出现了“佳兆业3点刚拍完宝安尖岗山的地，5点挖掘机就进场”的戏剧化场面。

“深圳现在拍地拍到微利，还限价、限装修费，外加今年以来资金紧张、财务成本上升、建材成本和人工成本上升，只能高周转抢工抢速度。这样的商品住房，品质真的只能看良心。每一次拍地，最不需要关心的是拍到地的房企，因为高价微利相当于买了自有资金定期理财而已。”深圳一家城市更新资产管理公司的负责人对记者称。

“上一轮限价，只限制房价，未限制地价，导致最终房价限制难以持续。本次，地价-房价联动限制，前端限制地价，为后端限制房价打下了基础，而且‘双竞双限’的模式下，未出现面粉贵过面包的情况，限价政策会坚持的比较长，开发商利润会被摊薄，开发行业要做好薄利时代的准备。”李宇嘉补充道。

来源：一财网

在深圳，楼市调控加码的“靴子”终于落地了。

7月15日上午，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）出台。

《通知》主要核心内容涉及到六大方面：1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；3、首付比例：无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4、转让增值税从2年免变5年才免；5、豪宅线增加了总价750万的限制；6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

业内认为，相较于杭州、东莞、宁波，深圳属于目前新一轮调控中最严格城市。《通知》主要是作用于需求端，短期遏制炒作，给楼市降温；但涉及二手房交易的政策有限，仍需警惕楼市“打新”、一二手倒挂的投机风及城市更新推高一手房价等系列问题。

作用需求端压抑成交量

《通知》中涉限购、首付比例方面尺度较为严格，引起较多人士关注。

《通知》对限购政策进行了“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连缴5年社保等依旧是执行执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定，未作修改。

此外，涉及到离异后购房，未作购房信贷政策的调整，主要是进行了套数限制。夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳市住建局对此有表示，“这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。”

此外，涉及到住房信贷政策方面，《通知》主要是提高了无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭购买非普通住房的首付门槛：最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。而无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

深圳中原董事总经理郑叔伦向第一财经记者表示，贷款条件差別性的调整，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，置换型物业销售压力大，相信可以压抑投资氛围。

此外，过去一段时间，深圳楼市存量房成交活跃，尤其是豪宅片区价格均有上行。

这次政策出台包括：对普通住房标准进行细化普宅定义修订，成交总价750万以上视为豪宅。粗略测算，按照这个标准，100平米的物业，7.5万//㎡以上属于豪宅；120平米物业，6.2万/㎡也属于豪宅。这类住宅在深圳南山区、宝安区、福田区极为常见。

另外，《通知》更新了存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。《通知》还进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。

针对上半年深圳个別新房项目出现多人抢购、“打新”的火爆局面，这次政策也有涉及。

针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

数位受访人士均有提及，政策主要是作用于需求端，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到压抑成交的效果。

短期遏制炒作长期待解

纵观《通知》，首先是需求端的管理。

3月初，深圳楼市迅速回到了年前的状态。乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。

此次政策的出台与上半年深圳楼市的偏热直接相关。

此前，楼市偏热的杭州、东莞、宁波三个城市先后迎来新一轮调控政策收紧。比如涉调控内容最多的宁波发布稳楼市“十条”新政，内容包括扩大限购范围、加大土地供应力度、强化金融政策监管等。杭州主要是规范了高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。东莞则主要是重启新房限价、打击捂盘惜售行为。

乐有家营销副总裁刘理琴直言，深圳堪称这轮调控中最严格的城市。“核心思想就是让刚需可以买到房，二套或投资炒房的控得很严。”

《通知》涉及到二手房信息有限，主要是“加大二手住房交易信息公开力度”等。

而纵观深圳楼市近年成交量来看，二手房是市场交易大头，对一手房价格有一定的引导示范作用。而深圳近年“打新”、投机氛围浓厚的楼盘普遍存在一二手房价格倒挂的现象。“买到就是赚到”的投机心理也使得深圳楼市投资需求常年保持在30%左右的高位。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受第一财经记者采访之际表示，《通知》与这一阶段东莞、杭州、宁波的楼市政策相似，属于一个阶段性的抑制楼市政策。

“限购、限贷属于一种应急性举措，还是没办法遏制深圳这两年一二手楼价倒挂，‘打新’疯狂的情况。”宋丁补充称，政策的出发点是好的，可以先落地看具体情况，后面看实际效果再跟进出台打“补丁”的政策。

此外，由于深圳土地资源有限，这两年深圳一直在加快推进城中村等城市更新项目。但随之而来的是，城中村拆迁后住房容积率的下降、居住环境及品质的下降等隐患。此前就有业内人士直言，深圳福田CBD周边环绕的诸多城中村拆迁带来的是周边一手房价向10万+元/㎡上行，刚需族的住房购买难度并未得到降低。

而此次《通知》主要围绕一手房。宋丁等多位人士均有提出，《通知》落地后城中村旧改等推高一手房价问题同样值得观察。

住房“盘子小”的深圳也正在通过增大住宅供应，寄望打破楼市过热困局。

5月初，深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示，年内计划供应1200公顷建设用地，与2019年计划供应量持平，其中居住用地为293.2公顷。这一居住用地的供应比例较往年有所上升，年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50%。

业内认为，供求基本面未发生实质性改善的大背景下，本次《通知》的落地后的长期效果仍有待进一步观察。

 

 

堪称全国最严！深圳出台“楼市新政” ！