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5月20日，东莞市住建局发布《关于重新印发＜东莞市商品住房限购查询操作细则＞的通知（东建房〔2022〕10号）》。

本次发文主要明确以下三点：

1、关于购房资格的调整，此前5月1日发布的新政没有正式发文，而此次发文相当于正式的官方认证；

2、明确了东莞5月14日发布的楼市新政后，关于如何界定多孩家庭购房等操作细节；

3、关于“双（多）证房”认定问题，需进一步深化研究，后续将另行制定操作细则。

据了解，该“通知”对5月14日发布新政中的部分执行细则进行了明确说明。

1、二孩、三孩家庭需符合以下条件，才能新增购买1套商品住宅

⊙ 2016年1月1日后共同生育或依法收养第二个子女的；

⊙ 2021年5月31日后共同生育或依法收养第三个子女的；

⊙ 2021年5月31日前取得相关职能部门再生育审批共同生育第二个或第三个子女，且该第二个或第三个子女未成年的；

⊙ 2021年5月31日前依法收养第二个或第三个子女的，且该第二个或第三个子女未成年的。夫妻离婚的，对未成年子女有抚养权的一方再婚再生育且符合国家生育政策的，登记在该未成年子女名下的住房套数（如有）可不计入其再婚家庭的住房套数。

2、非东莞户籍购房的社保/个税，仅“疫情期间”计入“累计缴纳”范围

2021年12月至2022年4月我市疫情防控期间，因受疫情防控影响无法按时缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭，对疫情防控期间未缴社保或个税进行补缴的，计入“累计缴纳”范围；对非上述疫情防控期间补缴的社保或个税，不计入“累计缴纳”范围。

对疫情防控期间未缴的社保或个税进行补缴的，应符合相关补缴政策并在2022年5月至7月期间完成补缴。其中，当月缴纳的个人所得税款须大于零，方可计入“累计缴纳”范围。

3、居民家庭持有“双（多）证房”

对居民家庭持有“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房（关于“双（多）证房”认定问题将另行制定操作细则）。

“通知”全文如下：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号）以及市政府、相关部门工作会议纪要等有关文件精神，为方便企业、群众申请业务，优化办事流程，提高服务效率，现对我市新建商品住房限购查询操作细则更新调整如下：

一、查询主体及办理机构

凡拟购买本市范围内新建商品住房的国内居民家庭（包括购房者本人、配偶及未成年子女）、境外个人（年满18周岁）和经市场监督管理机关核准登记注册满两年后的企业，在购房前需查询其在本市范围内拥有商品住房的情况（以下简称“限购查询”）。新建商品住房限购查询需由房地产开发企业（以下简称“开发企业”）通过“在线申请系统”网上申请，将提交申请限购查询资料扫描形成PDF电子文档后上传，发送到新建商品住房项目所属镇街（园区）的不动产登记机构，由该属地镇街（园区）的不动产登记机构办理限购查询。

二、购房资格及证明材料

（一）本市户籍居民家庭

1.购房资格：

（1）对拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房。

（2）根据《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号），符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，可以新增购买一套新建商品住房。申请人双方为合法夫妻关系，符合以下情形之一的，按上述购房政策执行：①2016年1月1日后共同生育或依法收养第二个子女的；②2021年5月31日后共同生育或依法收养第三个子女的；③2021年5月31日前取得相关职能部门再生育审批共同生育第二个或第三个子女，且该第二个或第三个子女未成年的；④2021年5月31日前依法收养第二个或第三个子女的，且该第二个或第三个子女未成年的。夫妻离婚的，对未成年子女有抚养权的一方再婚再生育且符合国家生育政策的，登记在该未成年子女名下的住房套数（如有）可不计入其再婚家庭的住房套数。

（3）对居民家庭持有“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房（关于“双（多）证房”认定问题将另行制定操作细则）。

2.证明材料：

购房人应提供本人及家庭成员居民身份证明、户籍证明以及婚姻证明（涉及未成年子女或二孩、三孩认定的需提供出生医学证明、收养证或收养证明、批准再生育子女决定书或再生育子女申请表）等相关材料。

（二）非本市户籍居民家庭

1.购房资格：

（1）自2022年5月1日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第1套商品住房（新建商品住房或存量商品住房，下同）的，须提供购房之日前2年内在本市累计缴纳12个月以上社会保险费（以下简称“社保”）或个人所得税（以下简称“个税”）证明；购买第2套商品住房的，须提供购房之日前4年内在本市累计缴纳36个月以上社保或个税证明。

（2）非本市户籍居民家庭具有国家承认的最高学历为本科以上【含国（境）外本科以上学历、学位】，或具备职称（或专业技术人员职业资格）证书，或取得国家职业资格证书二级/技师、一级/高级技师（或职业技能等级证书二级/技师、一级/高级技师），能提供购房之日前2年内在本市累计缴纳6个月以上社保或个税证明的，可以在本市购买第1套商品住房；购买第2套商品住房的，须提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

（3）对拥有2套以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其销售商品住房。

（4）非本市户籍居民家庭符合国家生育政策生育二孩或三孩，能提供购房之日前 3 年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明的，可以新增购买一套商品住房。对二孩、三孩家庭购房资格的认定参照本条第（一）款第1点第（2）小点执行。

（5）对“双（多）证房”家庭购房资格的认定参照本条第（一）款第1点第（3）小点执行。

2.证明材料：

（1）购房人应提供本人及家庭成员居民身份证明、户籍证明以及婚姻证明（涉及未成年子女或二孩、三孩认定的需提供《出生医学证明》、收养证或收养证明、批准再生育子女决定书或再生育子女申请表）等相关材料。

（2）购房人应提供符合其拟购房屋套数要求的社保或个税证明，其中2021年12月至2022年4月我市疫情防控期间，因受疫情防控影响无法按时缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭，对疫情防控期间未缴社保或个税进行补缴的，计入“累计缴纳”范围；对非上述疫情防控期间补缴的社保或个税，不计入“累计缴纳”范围。对疫情防控期间未缴的社保或个税进行补缴的，应符合相关补缴政策并在2022年5月至7月期间完成补缴。其中，当月缴纳的个人所得税款须大于零，方可计入“累计缴纳”范围。

（3）社保查验按现行做法执行。个税缴纳证明按《个人所得税证明核查路径》（详见附件1）进行查验。学历证明查验按《学历、职称、技能证书查验途径》（详见附件2）进行查验，职称（或专业技术人员职业资格）证书查验按《学历、职称、技能证书查验途径》（详见附件2）、《职称系列设置一览表》（详见附件3）、《专业技术人员职业资格与职称对应关系一览表》（详见附件4）进行查验，技能证书按《学历、职称、技能证书查验途径》进行查验（详见附件2）。

（三）境外个人

1.购房资格：

境外个人年满18周岁，在我市工作、学习和居留且在我市无住房，限购一套商品住房。

2.证明材料：

（1）港澳居民需提供香港、澳门特别行政区居民身份证或港澳居民来往内地通行证。

（2）台湾地区居民需提供台湾居民来往大陆通行证及符合以下其中一个条件：①在本市已领取居住证；②购房之日前2年内在本市累计缴纳12个月以上社保或个税证明。

（3）其他境外人士需提交：①中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；②使用外文书写的身份证明材料，须同时提交中文译本或其所在国大使馆的翻译认证，中文译本或翻译认证中必须注有申请人的汉字译名；③购房之日前2年内在本市累计缴纳12个月以上社保或个税证明。

（4）境外人士在我市购房均需填报《承诺书（境外人士首次购房用）》（详见附件5）。

（5）境外人士与中国籍内地居民结婚并生育的，按照有利于当事人的原则适用。

（四）企事业单位、社会组织

1.购房资格：

企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。继续暂停向个体工商户销售商品住房。

2.证明材料：

企业法人营业执照或事业单位（社会组织）登记证。

三、查询流程

（一）购房人在购买新建商品住房前，属内地居民家庭或企业的，应如实填写《购房人家庭成员及名下商品住房（或企业购房）情况申报表（新建商品住房）》【该申报表已更新（详见附件6）】，属年满18周岁境外人士的，应如实填写《境外购房人个人名下商品住房情况申报表（新建商品住房）》（详见附件7），并向拟购新建商品住房项目的开发企业提交上述查询申请材料的原件和复印件，由开发企业在《购房人家庭成员及名下商品住房（或企业购房）情况申报表（新建商品住房）》或《境外购房人个人名下商品住房情况申报表（新建商品住房）》上加盖企业公章。

（二）属内地居民家庭购买商品住房的，购房人须在身份证明、婚姻证明、户籍证明、出生证明等复印件上备注“与原件相符”字样并签字确认。属境外年满18周岁购房人购买商品住房的，购房人须在身份证明等材料复印件上备注“与原件相符”字样并签字确认。属企业购买商品住房的，企业须在营业执照或事业单位（社会组织）登记证等材料复印件上备注“与原件相符”字样，盖企业公章，企业经办人签字确认。开发企业对购房人提交的上述申请材料进行核对，核对无误后，经办人须在由购房人签字确认的上述申请材料复印件上逐页进行签字。购房人可委托开发企业申请查询家庭商品住房情况，并由开发企业按照《新建商品住房限购查询办事指南》（详见附件8）和《关于新建商品住房查询记录备注内容》【该备注内容已更新（详见附件9）】在在线系统上扫描上传上述查询申请材料PDF，发送到镇街(园区）不动产登记机构。

（三）鉴于学历、职称、技能认定涉及的范围广、专业复杂、查验途径不一（部分查验途径仅限本人查询），为提高购房资格核验效率，同时压实企业主体责任，关于学历、职称、技能证书的查验工作可由开发企业承担完成。开发企业应在住房限购查询前按照相关部门提供的相关清单及查验途径，对购房人提供的学历、职称、技能证明材料（原件及复印件），与购房人进行现场查验。开发企业应安排两名工作人员共同查验。通过查验的，由开发企业负责查验的工作人员对查验结果以及查验过程的每个步骤操作截图打印，与购房人在打印的截图上以及在与原件相符的学历、职称、技能证明材料复印件上签名确认并签署日期，开发企业还须对证明材料的每一页及骑缝加盖公章，并与购房人共同出具统一格式的《学历、职称、技能证书查验证明》（样式见附件10），双方签字、盖章并签署日期。开发企业对以上《查验证明》及整套学历、职称、技能查验证明材料进行审查后，扫描 PDF 原件上传到限购查房系统作为新建商品住房限购查询材料之一。购房人学历、职称（或专业技术人员职业资格）、技能证书无法通过相关网络查验途径进行查询的，开发企业可建议购房人到公证处进行公证。镇街（园区）不动产登记机构在线收到开发企业发送过来的以上材料后，对以上材料进行形式审查。

（四）镇街（园区）不动产登记机构应按要求收齐查询申请材料扫描的PDF【包含《中华人民共和国个人所得税纳税记录》（原《税收完税证明》），其中社会保险证明通过系统获取数据，对信息不明确的，提交社会保险证明扫描的PDF核对】，并在业务系统上进行查询。关于国内居民家庭和年满18周岁的境外个人在商品住房赠与前后是否符合新建商品住房购房资格，由镇街（园区）不动产登记机构严格按照现行文件规定核定购房资格。

（五）对于符合限购条件的，镇街（园区）不动产登记机构在2个工作日内出具《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》【该查询记录样式已更新，（详见附件11）或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》（详见附件12）】。以上查询记录有效期为90个自然日，超过有效期后自动作废，不能用于购房及办理商品房买卖合同备案；不符合条件的，不予出具《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》。镇街（园区）不动产登记机构对上述符合新建商品住房限购查询条件的资料进行电子归档。

（六）开发企业收到镇街（园区）不动产登记机构出具的《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》后，凭镇街（园区）不动产登记机构出具的上述查询记录的编码和校验码与购房人签订《商品房买卖合同》。同时，房地产开发企业需做好限购查询申请材料的归档保管工作，以备核查。

（七）市住房事务中心办理商品房买卖合同备案时按如下两种情况提交：

1. 在办理在线申请新建商品住房网签合同商品房买卖合同备案时，系统根据《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》的编码和校验码信息匹配审查购房人是否符合购房资格，发现申请人提供虚假信息或提供证明文件不符合要求的，不予办理相关商品房买卖合同备案手续。

2. 实体窗口办理新建商品住房买卖合同备案时，应核对《购房人家庭成员及名下商品住房（或企业购房）情况申报表（新建商品住房）》【或《境外购房人个人名下商品住房情况申报表（新建商品住房）》】和《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》（或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》），发现申请人提供虚假信息或提供证明文件不符合要求的，不予办理相关商品房买卖合同备案手续。

四、档案管理

（一）房地产开发企业负责限购查询资料的归档和保管工作。归档步骤如下：1.按一宗一件原则归档，每件档案的《购房人家庭成员及名下商品住房（或企业购房）情况申报表（新建商品住房）》（或《境外购房人个人名下商品住房情况申报表（新建商品住房）》）排在最上面；2.将系统的受理编号手工写在首页的左上角；3.将相关申请材料拍照或者扫描后，上传到申请业务系统附件列表中（上传的图片要求分辨率为200-300DPI，JPG或PDF格式，内容清晰，方便阅读）；4.用订书机简单装订后入盒保管；5.档案盒标记“限购查询档案”和出具时间。限购查询档案保管期限为10年。镇街（园区）不动产登记机构负责督导指导属地新建商品住房项目的限购查询资料的归档工作。

（二）属在线申请商品房买卖合同备案的，商品房买卖合同备案办结后，系统将《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》）和办结商品房买卖合同备案的申请材料一并电子归档。属实体窗口办理新建商品住房买卖合同备案的，在商品房买卖合同备案办结后，镇街（园区）不动产登记机构应将《购房人家庭成员及名下商品住房（或企业购房）情况申报表（新建商品住房）》（或《境外购房人个人名下商品住房情况申报表（新建商品住房）》和《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录（新建商品住房）》（或《国内注册企业购买商品住房情况查询记录》）原件、办结商品房买卖合同备案的申请材料一并归档保管。

五、相关处理

（一）开发企业应在商品房销售现场、经营场所等显著位置公示《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号）、本通知等文件以及《新建商品住房限购查询办事指南》，供购房人查阅，并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格审核等责任与义务。开发企业在住房限购查询中弄虚作假的，一经查实，采取暂停新建商品住房网上签约、降低商品房预售资金监管等级等处理，并将不良记录记入企业诚信档案，情节严重的，移送公安部门依法追究相关责任，给购房人造成经济损失的，由开发企业承担相应法律责任。

（二）购房人应如实申报相关信息，如提供虚假证明或信息骗取购房资格的，经镇街（园区）不动产登记机构核实后，取消购房人的购房资格，并将其个人信息及“核实购房人提供虚假证明材料”的PDF资料上传到系统“个人购房征信不良记录档案”，购房人个人须在核实购房资格造假满2年后方可再次申请住房限购查询。情节严重的，移送公安部门依法追究相关责任，造成的损失由购房人自行承担。

（三）镇街（园区）不动产登记机构工作人员在新建商品住房限购查询中应严格按规定收取和审核相关申报资料，因资料不齐或利用职务之便，违规出具《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录》的，依法追究责任。